Immobilienmarkt in deutschen Großstädten: Einblicke und Trends 2024

Maik Schulz

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Immobilienmarkt in deutschen Großstädten

Der Immobilienmarkt in deutschen Großstädten befindet sich an einem Wendepunkt. Nach einer langanhaltenden Phase mit ansteigenden Preisen, die den Markt prägte, zeigt sich nun ein überraschender Trend: ein Rückgang der Immobilienpreise. Dieser Artikel wirft einen detaillierten Blick auf die jüngsten Entwicklungen, untersucht die Ursachen hinter den Preisveränderungen und bietet eine gründliche Analyse der aktuellen Lage.

Von steigenden Bauzinsen, beeinflusst durch die Europäische Zentralbank, bis hin zu einem Rückgang der Baugenehmigungen – verschiedene Faktoren spielen eine Rolle. Durch die Betrachtung dieser Einflüsse entsteht ein umfassendes Bild des heutigen Immobilienmarkts in den Metropolregionen Deutschlands.

Rückgang der Immobilienpreise – Ein historischer Überblick

Nach Jahrzehnten des stetigen Anstiegs erlebten die Immobilienpreise in deutschen Großstädten im Jahr 2023 einen signifikanten Rückgang. Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt, dass die Preise für Baugrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen durchschnittlich um zwei Prozent im Vergleich zum Vorjahr gesunken sind. Besonders auffällig ist der Preisrückgang in Metropolen wie Berlin, Hamburg oder München, wo die Preise um sechs bis sieben Prozent fielen. Dies markiert die erste signifikante Korrektur seit 2010 und wird vor allem auf den Anstieg der Zinsen und die daraus resultierenden verschärften Finanzierungsbedingungen zurückgeführt​​​​. In manchen Fällen besteht auch von Privatpersonen das Interesse, herrenlose Grundstücke zu finden und zu prüfen.

Die aktuellen Entwicklungen stellen potenzielle Käufer und Investoren vor neue Herausforderungen, aber auch vor Chancen. Die gestiegenen Bauzinsen, beeinflusst durch die Leitzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB), haben die Finanzierungskosten deutlich erhöht. Die monatlichen Kreditraten für Immobilienkredite haben sich fast verdoppelt, was die Kaufkraft vieler Interessenten einschränkt. Gleichzeitig könnte der Preisrückgang für einige Marktteilnehmer attraktive Einstiegsmöglichkeiten bieten​​.

Der Immobilienmarkt in Hamburg

In den letzten Jahren erlebte der Immobilienmarkt in Stuttgart, wie auch andere deutsche A-Städte, bemerkenswerte Wertzuwächse. Die Preise für Häuser und Wohnungen stiegen kontinuierlich, besonders während der Corona-Pandemie, als das Eigenheim für viele an Bedeutung gewann. Diese Phase wurde durch niedrige Zinssätze begünstigt, was zu einem Nachfrageüberhang führte. Bis ins Frühjahr 2022 befand sich der Markt in einer Dynamik, die von einem ausgeprägten Verkäufermarkt geprägt war.

Seitdem hat jedoch eine Zinswende eingesetzt, die das Nachfrageverhalten in Hamburg spürbar beeinflusst hat. Die Anhebung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank und diverse umweltpolitische Entwicklungen haben zu einer entschleunigten Marktaktivität geführt. Aktuell befinden sich die Preise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sowie für Eigentumswohnungen in einer Phase der Stagnation, mit minimalen Preisänderungen im Vergleich zu vorherigen Quartalen.

Im Jahr 2022 war in Hamburg eine signifikante Veränderung im Immobilienmarkt zu beobachten. Die Preise für Mehrfamilienhäuser fielen durchschnittlich um ca. 4 % im Vergleich zum Vorjahr, und die Transaktionszahl sank um ca. 19 %. Auch bei Wirtschaftsimmobilien ging die Anzahl der Verkäufe zurück, was einen deutlichen Rückgang des Geldumsatzes zur Folge hatte.

Besonders betroffen waren Neubauwohnungen, deren Verkaufszahlen um ca. 46 % zurückgingen, und Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Verkauf um ca. 38 % sank. Diese Entwicklungen deuten auf eine deutliche Abkühlung des Hamburger Immobilienmarktes hin, die durch gestiegene Zinsen und veränderte Rahmenbedingungen bedingt ist.

Diese Entwicklungen am Hamburger Immobilienmarkt zeigen, wie externen Einflüssen wie Zinsänderungen und politischen Entscheidungen eine zentrale Rolle bei der Preisbildung und Marktaktivität zukommt. Trotz der jüngsten Abkühlung des Marktes bleibt Hamburg jedoch eine attraktive Stadt für Immobilieninvestitionen, was durch die nach wie vor hohen Preise für Wohnimmobilien unterstrichen wird.

Der Immobilienmarkt in München

Der Immobilienmarkt in München zeigt auch für das Jahr 2024 eine interessante Entwicklung. Der Markt weiterhin von einer hohen Nachfrage und einem begrenzten Angebot geprägt, was in begehrten Stadtteilen und den Stadtrandlagen zu einer Wertstabilität bei Wohnimmobilien führt.

In den populären Vierteln gibt es eine starke Wettbewerbssituation, was teilweise zu einer konservativen Preissteigerung bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern führt. Interessant ist auch die Beobachtung, dass die Mietpreise aufgrund der Zinsentwicklung stark ansteigen​​.

Eine Analyse von ISB München Immobilien GmbH zeigt, dass trotz der unterschiedlichen Prognosen für den Immobilienmarkt 2024, eine positive Entwicklung erwartet wird, beeinflusst durch Faktoren wie die Zinsentwicklung und die Inflation. Es wird eine positive Zukunft für den Immobilienmarkt vorhergesagt, mit der Erwartung von leichten Rückgängen bei den Finanzierungskosten im zweiten Halbjahr und einem Leitzins unter ca. 4 Prozent am Jahresende. Ein kritischer Punkt ist allerdings die Refinanzierung, wobei eine Kreditlücke im Milliardenbereich erwartet wird, bedingt durch die bisher langanhaltend niedrigen Zinsen für Darlehen​​.

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Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Münchner Immobilienmarkt auch in den kommenden Jahren spannend bleibt. Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot und die Auswirkungen von Zinsentwicklungen prägen den Markt. Für Käufer und Investoren bedeutet dies, dass sie gut beraten sein sollten, um die besten Entscheidungen treffen zu können.

Zinsentwicklung und ihre Auswirkungen auf den Markt

Die jüngste Entwicklung der Bauzinsen spielt eine zentrale Rolle bei den Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. Der abrupte Anstieg der Zinsen, veranlasst durch die Europäische Zentralbank (EZB) als Reaktion auf die Inflation, beendete die langjährige Phase der Niedrigzinsen. Diese Zinspolitik wirkt sich direkt auf die Bauzinsen aus, da sich die Konditionen für Baufinanzierungen maßgeblich an den Leitzinsen orientieren.

Noch Anfang 2022 waren die Zinsen für Baufinanzierungen auf einem historisch niedrigen Niveau, was günstige Voraussetzungen für Käufer bot. Mittlerweile haben sich die Bauzinsen jedoch mehr als verdreifacht, was die monatlichen Belastungen für neue Kreditnehmer erheblich erhöht. Der Vermittler Dr. Klein veranschaulicht dies am Beispiel einer Standard-Kreditrate für einen Kredit von ca. 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung und zwei Prozent Tilgung: Während die Rate im Oktober 2021 bei 810 Euro lag, stieg sie binnen eines Jahres auf fast 1.500 Euro​​.

Diese Entwicklung hat weitreichende Folgen: Einerseits schränkt sie die Kaufkraft potenzieller Immobilienkäufer erheblich ein, andererseits könnte sie mittelfristig zu einem verstärkten Angebotsdruck führen, wenn Eigentümer ihre Immobilien wegen steigender Belastungen verkaufen müssen. Die langfristigen Auswirkungen dieser Zinsentwicklung sind noch nicht vollständig absehbar, aber sie könnten eine Konsolidierung des Marktes mit sich bringen, von der vor allem gut kapitalisierte Käufer profitieren könnten.

Zeitpunkt Durchschnittliche Bauzinsen Monatliche Rate für 300.000 € Kredit
Oktober 2021 ca. 1% 810 €
Ein Jahr später über 3% 1.500 €

 

Der Immobilienpreisrückgang und seine Folgen

Im Jahr 2023 wurde ein historischer Preisrückgang im Immobilienmarkt beobachtet, der erste dieser Art seit Jahrzehnten. Dieser Trend bricht mit dem langjährigen Muster stetig steigender Immobilienpreise in deutschen Großstädten. Experten wie Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der deutschen Wirtschaft (IW), weisen darauf hin, dass die aktuelle Phase nicht mit den 1990er-Jahren vergleichbar ist, als übermäßiger Neubau und Abwanderung die Preise drückten.

Heute ist das Angebot an Wohnraum trotz hoher Nachfrage begrenzt, was eigentlich für Preisstabilität sorgen sollte. Dennoch sind die Preise gesunken, was größtenteils auf die gestiegenen Bauzinsen und die damit verbundenen höheren Finanzierungskosten zurückzuführen ist. Die Bautätigkeit hat in Reaktion darauf stark nachgelassen, was mittel- bis langfristig das Angebot weiter verknappen und potenziell zu einem erneuten Anstieg der Preise führen könnte​​​​.

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Diese Entwicklung hat verschiedene Konsequenzen: Zum einen könnte sie eine Marktberichtigung darstellen, die Überbewertungen korrigiert und den Markt langfristig gesünder macht. Zum anderen stellt sie für potenzielle Käufer eine Herausforderung dar, da die gestiegenen Kosten die Finanzierbarkeit von Immobilien erschweren. Für bestehende Eigentümer hingegen könnten sich Verkaufsgelegenheiten ergeben, falls die Preise in Zukunft wieder anziehen.

Die Preisdynamik auf dem Immobilienmarkt in deutschen Großstädten wird somit maßgeblich von Angebot und Nachfrage, aber auch von externen wirtschaftlichen Faktoren wie den Bauzinsen beeinflusst. Die momentane Phase könnte als eine Art „Marktbereinigung“ verstanden werden, die langfristig zu einem stabileren und gesünderen Immobilienmarkt führen könnte.

FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Immobilienmarkt in deutschen Großstädten

  1. Warum sind die Immobilienpreise in deutschen Großstädten gefallen?
    • Die Preise sind hauptsächlich wegen gestiegener Bauzinsen und der daraus resultierenden höheren Finanzierungskosten gesunken. Zudem hat die Zurückhaltung bei Neubauten das Angebot knapp gehalten, was die Preisdynamik beeinflusst.
  2. Könnten die Immobilienpreise wieder steigen?
    • Ja, einige Experten glauben, dass die aktuellen Preisrückgänge temporär sind und dass die Preise aufgrund des anhaltend geringen Angebots und der hohen Nachfrage mittel- bis langfristig wieder ansteigen könnten.
  3. Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen?
    • Dies hängt von individuellen Faktoren ab, wie der persönlichen finanziellen Situation und den langfristigen Zielen.
  4. Wie wirken sich die gestiegenen Bauzinsen auf bestehende Kreditnehmer aus?
    • Bestehende Kreditnehmer, die eine Zinsbindung haben, sind von den aktuellen Zinssteigerungen nicht direkt betroffen. Bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung könnten jedoch deutlich höhere Zinsen anfallen.

Disclaimer: Dieser Artikel dient ausschließlich der Information und stellt keine Kauf- bzw. Verkaufsempfehlungen dar. Der Erwerb von Immobilien birgt Risiken, die zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen können. Wir haften und garantieren nicht für die Aktualität, Richtigkeit, Angemessenheit und Vollständigkeit der in diesem Artikel geteilten Informationen. Wir kommen nicht für Vermögensschäden auf und übernehmen diese weder ausdrücklich noch stillschweigend.

Maik Schulz